서울 아파트값 상승률 큰폭 확대…강남까지 전 지역 상승

사진:연합뉴스

규제 일몰이 촉발한 주택 시장의 지각변동: 서울 25개 자치구 전원 상승 전환과 역대급 전세난

[한국부동산원 주간 동향 요약]
한국부동산원의 5월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 종료를 기점으로 서울 아파트 매매가격 상승률이 0.28%로 대폭 확대되었습니다. 낙폭을 유지하던 강남구마저 12주 만에 상승세로 돌아서며 서울 전역이 오름세를 기록했습니다. 특히 성북구(0.54%)와 종로구(0.36%)는 통계 작성 이래 역대 최고 상승률을 기록했습니다. 매물 부족으로 인한 서울 전세가격 또한 0.28% 급등하며 10년 6개월 만에 최고치를 기록, 임대차 시장의 불안정을 심화시키고 있습니다.

1. 다주택자 양도세 중과 유예 종료의 파장: 매물 잠김과 매수세의 결합

대한민국 부동산 시장의 향방을 가르는 정책적 분수령이었던 다주택자 양도소득세 중과 유예조치가 5월 9일 자로 일몰되었습니다. 제도 종료를 전후하여 시장에 나타난 반응은 대단히 즉각적이고 폭발적이었습니다. 유예조치 만료 직전까지 관망세를 유지하던 매도인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 높이기 시작하면서 주택 시장 내 유통 물량이 급격히 감소하는 매물 잠김 현상이 심화되었습니다. 반면, 정주 여건이 우수한 대단지와 재건축 추진 단지를 중심으로 매수 문의가 빗발치며 실거래가 상승 계약이 잇따라 체결되었습니다. 이는 공급 감소와 수요 집중이 맞물려 가격 상승폭을 전주 대비 두 배 가까이 키우는 직접적인 도화선이 되었습니다.

2. '마지막 하락지' 강남구의 턴어라운드: 서울 전역 오름세 가속화

이번 주 통계에서 가장 눈여겨볼 대목은 지난 11주간 완고한 약세를 이어오며 서울에서 마지막 하락 지역으로 잔존했던 강남구(0.19%)의 상승 전환입니다. 강남구의 반등은 서울 25개 자치구 모두가 하락세를 완전히 탈피하고 전방위적인 강세 국면에 진입했음을 공고히 합니다. 송파구(0.35%)에서 시작된 급매물 소화 흐름이 서초구(0.17%)와 강남구로 급격히 확산되었고, 정비사업 기대감이 높은 재건축 아파트를 중심으로 막판 매수세가 강하게 유입되었습니다. 강남 3구의 동반 상승은 서울 전역의 투자 심리를 자극하는 가속 페달 역할을 수행하고 있으며, 자본이 다시금 핵심 입지로 회귀하는 현상을 명확히 보여줍니다.

3. 비강남 중하위권 지역의 반란: 성북·종로 역대 최고 상승률 기록

강남권이 시장의 상단을 열어젖히는 동안, 상대적으로 가격 부담이 적은 중하위권 외곽 지역에서는 가히 폭발적인 오름세가 관측되었습니다. 특히 성북구(0.54%)는 종암동과 돈암동 일대의 대단지 위주로 매수세가 대거 몰리며 직전 주 상승률의 두 배에 달하는 기염을 토했고, 종로구(0.36%) 역시 중소형 평형을 중심으로 가격이 급등했습니다. 두 지역의 상승률은 한국부동산원이 관련 통계를 공표하기 시작한 2012년 5월 이후 역대 최고치입니다. 이는 젊은 층을 중심으로 한 실수요자들이 가성비가 높은 비강남권의 '정주 환경 양호 단지'로 대거 진입한 결과이며, 하위 지역 매도자들의 상급지 갈아타기 수요가 유기적으로 맞물린 결과로 해석됩니다.

4. 경기·수도권 전반으로 번진 온기: 안양 동안·광명·과천의 폭등세

서울발 온기는 거대한 강을 건너 경기 및 수도권 전역으로 빠르게 전파되고 있습니다. 경기도 전체 상승률이 0.11%로 확대된 가운데, 인프라가 우수한 안양시 동안구(0.69%)와 서울 접근성이 뛰어난 광명시(0.67%), 신도시 대장 격인 성남시 분당구(0.43%) 등의 지표가 수직 상승했습니다. 더욱이 11주 연속 하락세를 면치 못하다가 보합으로 숨을 고르던 과천시(0.20%)마저 12주 만에 반등에 성공하며 수도권 핵심 주거지의 건전성을 입증했습니다. 인천 역시 하락세를 멈추고 보합(0.00%) 단계로 올라서면서 수도권 전체가 하나의 거대한 상승 모멘텀을 형성하고 있는 반면, 비수도권(-0.02%)은 약세를 지속하여 양극화 현상이 한층 심화되는 양상입니다.

5. 10년 6개월 만의 전세 대란: 매매 시장을 밀어 올리는 임대차 불안정

현재 주택 시장의 가장 큰 아킬레스건은 가파르게 치솟는 전세가격입니다. 서울의 주간 전세가격 상승률은 0.28%를 기록하며, 전세 대란이 극에 달했던 2015년 11월 둘째 주 이후 약 10년 반 만에 최고 수치를 갈아치웠습니다. 성북구(0.51%)와 송파구(0.50%) 등지에서 전세 매물 고갈로 인한 호가 급등 현상이 지속되고 있으며, 경기도 광명시(0.66%) 등 수도권 전반이 심각한 전세 공급 부족에 시달리고 있습니다. 이러한 전세 시장의 불안정은 전세 수요를 매매 수요로 강제 전환시키는 밀어내기 효과를 유발하고 있어, 향후 정부의 추가적인 세제 개편이나 공급 대책이 적기에 처방되지 않을 경우 주거 안정성이 심각하게 훼손될 수 있다는 우려가 깊어지고 있습니다.

다주택자 양도세 중과 유예의 일몰은 우리 주택 시장에 예상을 뛰어넘는 강력한 후폭풍을 몰고 왔습니다. 서울 25개 자치구 전체의 상승 전환과 성북·종로구의 역사적 최고 상승률은 규제 변화에 따른 유통 매물 감소가 시장에 얼마나 큰 왜곡을 가져올 수 있는지 보여주는 단적인 예입니다. 더욱 우려스러운 점은 무려 10년 6개월 만에 최고치를 기록한 가파른 전셋값 오름세입니다. 서민 주거의 근간이 되는 전세 시장의 붕괴는 결국 매매 가격을 하방에서 밀어 올리는 고착화된 악순환을 유발할 수 있습니다. 실수요자들은 이러한 과열 장세 속에서 부화뇌동하기보다는 정부의 추가 세제 개편 방향과 공급 신호를 면밀히 관찰하며, 철저하게 자금 동원 능력에 맞춘 보수적이고 현명한 대응 전략을 수립해야 할 시점입니다.